السؤال:
ما ضوابط استخدام البنوك الإسلامية للتمويل العقاري؟
الجواب:
بسم الله الرحمن الرحيم
الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على سيدنا محمد النبي الأمين، وعلى آله وصحبه أجمعين، أما بعد:
ضوابط التمويل العقاري في البنوك الإسلامية:

1. التزام العقود الشرعية

يجب أن يكون التمويل قائمًا على عقود مُعتمدة شرعًا مثل:

المرابحة للآمر بالشراء (إذا اشترى البنك العقار ثم بيعه لك بأقساط).

الإجارة المنتهية بالتمليك (تستأجر العقار ببدل إيجار ثم تملكه في النهاية).

المشاركة المتناقصة (يشترك البنك معك في ملكية العقار ثم تزيد حصتك تدريجياً).

يمنع استخدام عقود محرمة مثل القرض الربوي أو التورق المنظم إذا تضمن ربا.

2. ضمان الملكية الحقيقية

يجب أن يملك البنك العقار فعليًا قبل بيعه أو تأجيره، لتحقق حيازة المبيع (شرط في البيع).

يمنع بيع ما لا يملك (كالبيع قبل الشراء).

3. الشفافية في التكاليف

يجب إظهار جميع التكاليف (سعر الشراء، هامش الربح، مصاريف الإجراءات) دون غش.

يحرم إخفاء أي رسوم ربوية تحت مسميات أخرى.

4. تجنب الربا والمخالفات

يمنع:

فرض فوائد تأخير على المتعثرين (يجب أن تكون العقوبة للتبرع أو الصندوق الخيري).

ربط الأقساط بسعر الفائدة (كأن تزيد الأقساط إذا ارتفعت الفائدة).

5. ضوابط الضمانات

يجوز للبنك طلب ضمانات (كرهن العقار) لحماية حقوقه، لكن:

لا يجوز استغلالها لفرض شروط مجحفة.

يجب أن تكون الضمانات مشروعة (لا يجوز أخذ عقار إضافي كرهن إلا بالحد المعقول).

فتاوى الهيئات الشرعية:

مجمع الفقه الإسلامي (جدة): أجاز التمويل بالمرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك بضوابط (قرار رقم 178).

هيئة المحاسبة والمراجعة (aaoifi): أوجبت التزام العقود الإسلامية الصحيحة في التمويل العقاري.

التوصية العملية:

تحقق من:
أن العقد واضح ومُسجل باسمك من البداية (لا تأجيل للتمليك).

أن البنك يتبع هيئة رقابة شرعية معتمدة.

أن جميع البنود خالية من الربا أو الغرر.


وصلى الله على سيدنا محمد وعلى آله وصحبه وسلم تسليماً كثيراً.
والله أعلى وأعلم.
______________________________ _____
فضيلة الشيخ حذيفة بن حسين القحطاني